不動産計算ツール15選
利回り・ローン・税金・費用を一括計算
表面利回り
4.80%
実質利回り
3.67%
年間CF（返済後）
+51万円
自己資金利回り
3.65%
表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り = （年間収入 − 経費） ÷ （物件価格 + 諸費用） × 100
実際の収益は税金・修繕費・空室状況等により変動します。
よくある質問
不動産投資の利回りとは
不動産投資の収益性を測る指標が「利回り」です。表面利回りは 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 で計算するシンプルな数値。実質利回りは管理費・固定資産税・修繕積立金などを差し引いた手取りベースの数値で、投資判断には実質利回りの確認が重要です。また購入時には不動産取得税・登録免許税・仲介手数料などの諸費用（物件価格の約6〜10%）もかかります。
こんなときに使われています
- check_circleワンルームマンション投資の表面・実質利回りを計算したい
- check_circle中古アパート購入時の固定資産税・不動産取得税の概算を出したい
- check_circle不動産購入時の登録免許税・印紙税・仲介手数料を事前に試算したい
- check_circle賃貸物件の減価償却費を確認して節税効果を把握したい
計算例
2,000万円のワンルームマンション（家賃8万円/月）の場合
表面利回り
4.8%
実質利回り（概算）
約3.2〜3.5%
管理費・修繕積立・固定資産税・空室リスクを差し引くと、表面利回りから1〜2%低くなる点に注意
よくある質問
表面利回りと実質利回りの違いは？ expand_more
不動産投資の利回りの目安はどれくらいですか？ expand_more
不動産購入時にかかる税金・費用はいくらですか？ expand_more
計算結果の見方
表面利回り・実質利回り
表面利回りは年間家賃収入÷物件価格の単純計算、実質利回りは諸費用・管理費を差し引いた手取りベースの数値です。投資判断には実質利回りを重視してください。
税金・諸費用の概算
不動産取得税・登録免許税・印紙税・仲介手数料など購入時にかかる費用の概算です。物件価格の6〜10%を目安に手元資金として別途用意する必要があります。
ローン返済額・総支払額
借入金額・金利・返済期間から算出した月々の返済額と総支払額です。金利変動リスクを考慮し、返済額が家賃収入の80%以下に収まるか確認することを推奨します。
初めて不動産を買う人が押さえるべき費用と税金
不動産取引には物件価格以外にも多くの費用が発生します。主なものは仲介手数料（物件価格×3%＋6万円＋消費税）、登録免許税（所有権移転登記は固定資産税評価額×2%）、不動産取得税（固定資産税評価額×3〜4%）、印紙税、司法書士費用、火災保険料などです。これらを合計すると物件価格の6〜10%に達するため、購入資金の計画に必ず組み込む必要があります。
投資物件の場合は毎年の固定資産税・都市計画税（評価額の約1.7%）、管理組合費・修繕積立金（マンションの場合）、賃借人の退去時の原状回復費用なども見込んでおく必要があります。キャッシュフローのシミュレーションは楽観的な前提ではなく、空室率10〜20%を想定した保守的な試算で行うことが長期的な投資成功につながります。
注意点
- 税額・費用は物件の種類・所在地・取引条件等により異なります
- 空室リスク・修繕費・金利変動は実際の運用結果に大きく影響します
- 重要な判断には税理士・不動産の専門家にご相談ください